Perinnerakennusten rakennetekniset kuntotarkastukset ja kuntotutkimukset
Tarjoamme hirsirunkoisten perinnerakennusten rakenneteknisiä kuntoarviointeja, kuntotarkastuksia ja kuntotutkimuksia. Kuntoselvitykset auttavat päätöksenteossa kaupantekohetkellä sekä rakennusten muutosten suunnittelussa. Selvitykset auttavat kulttuuri- ja tunnearvoltaan merkittävien rakennusten kulttuuriarvojen säilyttämisessä sekä edesauttavat vanhojen rakennusten käyttökelpoisina pitämistä. Vanhojen rakennusten pelastaminen on kulttuuriteko, joka luo hyvää mieltä sinulle ja tuleville sukupolville. Kulttuuriperintöä voi edistää tukemalla kulttuuriperintöämme tukevalla korjausrakentamisella, mutta tosin myös arvostavalla vanhaa rakennuskantaa ja ympäristöä kunnioittavalla täydentämis- ja uudisrakentamisella.
Perinnerakennuksen rakenneteknisen kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa esimerkiksi tarkastettavan kohteen:
- rakennusteknisestä toteutuksesta,
- rakennusteknisestä kunnosta ja rakenteiden toimivuudesta,
- riskirakenteista ja vaurioriskeistä,
- käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä,
esimerkiksi arvioida mahdollisten mikrobien ja haitta-aineiden esiintymistä rakennekerroksissa, - vaurioitumisen laadusta, laajuudesta ja aiheuttajista sekä näihin liittyvistä
- korjaus-, huolto- ja ylläpitotarpeista,
- purkutyömenetelmistä ja purkujätteiden käsittelystä,
- seuranta- ja toimenpide-ehdotuksista sekä
- tarpeista lisätutkimuksille,
esimerkiksi rakenteellisille tutkimuksille, mikrobiologiselle ja rakennusmykologisille tutkimuksille (sädesienet, homeet, hiivat ja rakennuslahottajat), homekoiratutkimuksille, asbesti- ja haitta-ainetutkimuksille tai sisäilmatutkimuksille.
Nämä tiedot voivat olla lähtötietoja pitkän ja lyhyen tähtäimen huolto- ja korjaussuunnittelua varten. Selvitykset luovat edellytyksiä huolto- ja korjausmenetelmien, korjauskustannusten ja korjausaikataulun arvioinnille. Tarkoituksena voi myös olla tuottaa puolueetonta tietoa sekä juridista ja henkistä turvaa asuntokaupan tai muun omistajavaihdostilanteen osapuolille.
Kuntotarkastus on hyödyllinen rakennusten käyttötarkoituksen muutostilanteissa. Suojellun rakennuksen korjattavuuden arviointi ja äärimmäisessä tapauksessa purkuluvan saaminen edellyttää perinnerakennuksiin erikoistunutta kuntotarkastusta ja tarvittavia tutkimuksia. Perinnerakennuksen kuntotarkastusta hyödynnetään sellaisenaan tai täydentämään perinteistä kuntotarkastusta tai homekoiratutkimusta. Tällöin keskitytään erityisesti selvittämään perinnerakennuksen salaisuuksia sekä täydennetään aikaisempia tutkimuksia lisäselvityksillä perinneratkaisuista ja niihin liittyvistä tekijöistä.
Vanhat rakennukset eivät ole koskaan virheettömiä, mutta ne ovat siitä huolimatta arvokkaita sekä käytettävyyden, tunnearvojen että jälleenmyyntiarvon näkökulmasta. Asuntokaupan kuntotarkastusta koskevan KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisessa kuntotarkastuksessa ei oteta kantaa perinnerakennuksen kunnostettavuuteen tai siihen liittyviin kustannuksiin. Nämä näkökulmat ovat perinnerakennuksen ostajalla kuitenkin merkittäviä. Perinnerakennuksen omistaja toivoo tietoja siitä mitä vauriot tarkoittavat aikataulullisesti ja kustannuksellisesti sekä mitä rakennuksen ylläpito, huolto ja korjaaminen vaativat ja ennen kaikkea onko se edes aina mahdollista.
Kokemuksemme mukaan perinnerakennukset herättävät suuria tunteita ihmisissä puoleen ja toiseen, ja keskusteluapu näissä tilanteissa voi monesti olla merkityksellistä sekä henkisesti, taloudellisesti että logistisrationaalisesti.
Kuntotarkastuksen toteutus
Kuntotarkastuksessa erityisesti kiinnitetään huomiota perinnerakennusten erityispiirteisiin. Soveltuvilta osin noudatettiin maakuntamuseoiden ohjeistuksia hyvästä rakentamistavasta sekä maakuntamuseoiden täydentäviä yleisohjeita kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennuksen kuntotarkastukselle. Perinnerakennusten kuntotarkastuksissa sovelletaan asuntokaupan yhteydessä lisäksi yleisesti hyväksytyn asuntokaupan kuntotarkastusta koskevaa KH 90-00394 suoritusohjetta soveltuvin osin.
Laajoissa ja moniongelmaisissa kohteissa suositellaan kaksivaiheista tutkimusta, joissa ensimmäisessä vaiheessa tehdään esiselvitys ja tutkimussuunnitelma varsinaista kuntotutkimusta varten. Tutkimussuunnitelmaa voi hyödyntää tutkimuksen kilpailuttamisessa. Toisessa vaiheessa tehdään suunnitelman mukainen kuntotutkimus, joka tarvittaessa erikseen kilpailutetaan. Joskus tosin ongelmat voivat selvitä jo ensimmäisessä vaiheessa ja laajemmalle kuntotutkimukselle ei ole tarvetta.
Perinnerakennuksen kuntotarkastuksen hyödyt
Kuntotarkastuksen tarkoituksena on auttaa löytämään ratkaisuja, jotka ottavat huomioon historiallisten perinnerakennusten ominaispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Tavoitteena on minimoida peruuttamattomat, rakennukselle haitalliset muutokset sekä myös auttaa välttymään kalliilta ja tarkoituksettomalta ylikorjaamiselta. Selvitysten tekeminen hyvin ja ajoissa on edullista verrattuna ali- tai ylikorjaamiseen sekä mahdolliseen korjauskierteeseen, joka voi olla seurausta puutteista selvityksissä.
Rakenneteknisessä kuntotutkimuksessa selvitetään rakennuksen riskirakenteet ja mahdolliset vaurioitumismekanismit. Lisäksi erityistä huomioita kiinnitetään erilaisten rakenteiden liitoskohtiin, kuten nurkat ja perustusten, niskapuiden sekä alushirsien liitoskohdat, ovien ja ikkunoiden aluset, följarit sekä kohdat, joissa on ilmennyt kosteuden aiheuttamia värimuutoksia tai maalin hilseilyä. Lisäksi tunnistetaan kullekin aikakaudelle ja rakennustyylille tyypilliset riskirakenteet sekä kartoitetaan näiden rakenteellisten kohtien kunto.
Hirsirakennusten vauriot ja niiden synty
Syinä vaurioihin voivat olla esimerkiksi rakennusmateriaalien luonnollinen vanheneminen, rakennuksen virheellinen käyttö ja huollon laiminlyönti tai sisäilmasto-olosuhteiden muuttuminen esimerkiksi taloteknisten korjausten myötä.
Tyypillisiä vaurion aiheuttajia ovat katon vuodot, sade- ja käyttövesien pääseminen rakenteisiin, maakosteuden pääsy hirsirunkoon ja alapohjan rakenteisiin. Tyypillinen ongelma vanhassa hirsitalossa on myös perustusten pettäminen roudan vaikutuksesta tai vajoaminen huonon kantavuuden seurauksena.
Rakennusaikaiset virheet erääntyvät maksettavaksi ennemmin tai myöhemmin. Harkitsemattomat korjaukset ja ajattelematon lisärakentaminen tai luonnollisen ilmanvaihdon estävä eristäminen voi synnyttää vaurioita, kuten myös käytön muuttuminen ja käyttövirheet.
Merkittävimpiä hirsiä ja puuta yleisesti tuhoavia tai puun ominaisuuksiin vaikuttavia tekijöitä ovat fysikaaliset tekijät, kuten vesi eri olomuodoissaan, auringon lämpö ja UV-säteily, lämpö- ja kosteusmuutokset sekä biologiset tekijät, kuten bakteerit, levät, lahottaja-, sinistäjä- ja homesienet sekä tuhohyönteiset.
Kosteusvauriolle merkittävimpiä kohteita ovat erilaiset rakenteiden liitoskohdat, kuten savupiipun ja vesikaton liitoskohta, perustusten ja niskapuiden sekä alushirsien liitoskohta, nurkat, lauteiden ja muiden rakennelmien liitoskohdat runkoon, ikkunoiden alukset, alapohjan rakenteet, jne.
Hirsirakennusten tyypillisiä tuhohyönteisiä ovat esimerkiksi puunkaivajat kuolemankello, hirsijumi, tupajumi ja hevosmuurahainen. Myös jyrsijät ja linnut voivat edistää rakennuksen vaurioitumista, kuten myös ilman epäpuhtaudet ja niin sanotut muut biologiset tekijät.
Välillä vauriot ovat piileviä. Hirsi saattaa olla päältä päin kova ja hyväkuntoisen näköinen, mutta sisältä lahovaurion heikentämä ja ehkä vielä hyönteiset ovat täydentäneet tihutyötä. Kuvissa oleva seinä oli käsin puukolla purettavissa, vaikka pintä näytti virheettömältä. Ensimmäisiä oireita rakenteiden pettämisestä voi olla, että ikkunat ja ovet eivät enää aukea normaalisti tai rakennus muttuu vetoiseksi kun nurkkasalvokset ja hirsien väliset varaukset avartuvat.
Rakennuslahottajia on runsaasti eri lajeja. Rakennuslahottajat kuuluvat tyypillisesti ruskolahottajiin (vrt valkolaho ja katkolaho). Rakennuslahottajat heikentävät rakennusten rakenteita ja voivat saada aikaan merkittäviä korjauskustannuksia. Värimuutoksen lisäksi ruskolaho tekee puusta haurasta ja poikkisuunnassa katkeilevaa. Puuaines muuttuu hauraaksi ja murenee helposti puuterimaiseksi pölyksi jopa kevyessäkin kosketuksessa. Pahimmillaan rakennuslahottajien runsas esiintyminen voi muuttaa rakennuksen korjauskelvottomaksi. Erityisen pelottava on lattiasieni (Serpula lacrymans), jonka vedenkuljetuskyky tekee sienestä hankalimman rakennuslahottajan. Muut lajit lopettavat kasvunsa, kun puu kuivuu rihmaston alueelta. Lattiasieni sen sijaan jatkaa kasvuaan täysin kuivassakin puuaineksessa siirtämällään vedellä, jonka lisäksi puun hajoamisen yhteydessä vapautuu sen käyttöön lisää vettä.
Kuvassa lattiasienen tuhoja saunaosastolla vuonna 1890 rakennetussa rakennuksessa. Rakennukseen on jälkeenpäin rakennettu puutteellisesti tuulettuvat saunatilat, josta lattiasieni on levinnyt ympäröiviin vanhoihin terveisiin rakenteisiin muuttaen perinnerakennuksen purkukuntoiseksi.
Sisäilmaongelmat ja terveysriskit
Rakenneteknisen kuntotarkastuksen yhteydessä ei ensi sijassa tehdä sisäilma- tai haitta-ainetutkimuksia, mutta näihin liittyen annetaan arvioita sekä tarvittaessa esitetään suosituksia jatkotutkimuksille.
Korjausvaihtoehtojen ryhmittely
Kuntotarkastus, kuntokartoitus, kuntoarvio tai kuntotutkimus ei ole sellaisenaan korjaussunnitelma. Tarkastuksen yhteydessä voidaan kuitenkin antaa suosituksia jatkotutkimuksista tai vaihtoehtoisista korjausmenetelmistä sekä antaa arvioita korjauskustannuksista ja -aikataulusta.
Aina ei ole yhtä ainoaa oikeaa ratkaisua, vaan toteutusvaihtoehtoja voi olla useita. Suositukset sovitetaan rakennuksen käyttötarkoitukseen, tilaajan budjettiin, liittyviin rakenteisiin, koko rakennuksen korjaustarpeeseen ja elinkaareen sekä tavoiteltavaan käyttöikään sekä suojelullisiin ja yleisiin kulttuuriperinnöllisiin tekijöihin.
Lopullisella korjaussuunnittelijalla sekä rakennushankkeeseen ryhtyvällä tulee olla yhteinen käsitys tavoitetasosta. Yleisellä tasolla korjausvaihtoehdot ryhmitellään seuraavasti:
- Perusteellinen rakenteen uusiminen;
tavoitekäyttöikä tyypillisesti yli 50 vuotta. - Rakenteen osittainen uusiminen ja vaurioituneiden materiaalien poistaminen tarvittavissa määrin; tavoitekäyttöikä 20–50 vuotta.
- Rakenteen ilmatiiviyden ja tuuletuksen parantaminen, jolloin vaurioitunut materiaali pääosin jätetään rakenteeseen; tavoitekäyttöikä 10–20 vuotta.
- Käytön turvaavat toimenpiteet ennen varsinaisten korjausten alkua; tavoitekäyttöikä 1–3 vuotta.
- Rakennuksen käytöstä luopuminen ja tarvittaessa purkaminen.
Perinnerakennuksen kuntotarkastus ja kunnossapito
Kuntotarkastuksen tehtävänä on auttaa kunnossapidon suunnittelussa.
Kuntotarkastuksen ja kunnossapidon merkitys
Perinnerakennuksen kunnon seuraaminen ja kunnossapidon merkitys on huomattava sekä kulttuurihistoriallisesta että käytännöllisestä näkökulmasta. Perinnerakennukset edustavat arvokasta rakennusperintöä, joka ilmentää menneiden aikakausien rakentamistaitoa, arvoja ja estetiikkaa. Niiden kunnossapito on tärkeää monista syistä:
1. Kulttuurihistoriallinen arvo
- Rakennusperinteen säilyttäminen: Perinnerakennukset ovat osa paikallista ja kansallista kulttuuriperintöä. Ne kertovat tarinaa alueen historiasta, rakennustekniikoista ja elämäntavoista.
- Autenttisuuden vaaliminen: Kunnossapito säilyttää alkuperäisiä materiaaleja, yksityiskohtia ja rakennustekniikoita, mikä tekee rakennuksesta arvokkaan osan kulttuurihistoriaa.
2. Ekologinen kestävyys
- Rakentamisen hiilijalanjälki: Vanhojen rakennusten säilyttäminen ja korjaaminen kuluttaa vähemmän luonnonvaroja kuin purkaminen ja uudelleenrakentaminen.
- Luonnonmateriaalien hyödyntäminen: Perinnerakennuksissa käytetyt materiaalit, kuten hirsi, savi, tiili ja pellavaeristeet, ovat ekologisia ja usein pitkäikäisiä.
3. Rakenteiden kestävyyden ylläpitäminen
- Ennaltaehkäisevä huolto: Säännöllinen kunnossapito estää vakavien vaurioiden syntymistä, kuten kosteus- ja lahovaurioita, jotka voivat uhata rakennuksen rakenteellista kestävyyttä.
- Perinteiset rakenteet toimivat oikein: Monet perinnerakennukset on suunniteltu hengittäviksi ja niiden rakenteet kestävät hyvin ilmaston vaihteluita, jos niitä ylläpidetään oikein.
4. Estetiikka ja käyttöarvo
- Esteettinen viehätys: Perinnerakennukset ovat ainutlaatuisen kauniita ja vetovoimaisia. Hyvin hoidettu rakennus nostaa paitsi sen omaa arvoa myös ympäristönsä ilmettä.
- Asumismukavuus: Kunnossapito parantaa rakennuksen toimivuutta, energiatehokkuutta ja sisäilman laatua, mikä tekee siitä miellyttävän asua tai käyttää.
5. Perinteisten taitojen ja tietojen säilyttäminen
- Käsityötaidon ylläpito: Kunnossapito tarjoaa mahdollisuuden käyttää ja kehittää perinteisiä käsityötaitoja, jotka saattavat muuten kadota.
- Paikallinen osaaminen: Perinnerakennusten korjaus työllistää paikallisia ammattilaisia ja tukee pienten yritysten toimintaa.
Kuntotarkastuksen ja kunnossapidon käytännön vaikutukset
- Oikein ajoitettu huolto on taloudellista: Säännöllinen tarkastus ja pienimuotoinen korjaus tulevat pitkällä aikavälillä edullisemmaksi kuin suuret peruskorjaukset.
- Rakennuksen käyttöiän pidentäminen: Hyvä kunnossapito voi merkittävästi pidentää rakennuksen elinikää, säilyttäen sen käyttökelpoisena sukupolvien ajan.
Perinnerakennusten kunnon seuraaminen ja kunnossapito on paitsi omistajan vastuulla myös yhteinen asia, jossa kunnat, valtiot ja kansalaisjärjestöt voivat tukea arvokasta työtä.
Kunnossapidon viisi toimintamallia
1. Ennakoiva kunnossapito,
jolloin varmistetaan, etteivät rakennusosan alkuperäiset ominaisuudet heikkene missään vaiheessa.
2. Suunnitelmallinen,
ohjeellisiin kunnossapitojaksoihin perustuva kunnossapito, jolloin toimenpiteet tehdään rakennusvaiheessa laaditun ohjelman perusteella.
3. Tarpeenmukainen,
ohjelmoitu kunnossapito, joka perustuu kuntoarvion ja täydentävien kuntotutkimusten perusteella laadittuun kunnossapitosuunnitelmaan.
4. Reagoiva,
kunnossapito on vaurioitumisen käynnistämää kunnossapitoa. Tällöin voi olla, että pelkällä kunnossapidolla ei enää selvitä ja pahimmassa tapauksessa rakenteiden kunnostus saattaa jo olla teknisesti mahdotonta tai taloudellisesti kannattamatonta. Reaktiivisesti kunnostettujen rakenteiden eliniän odote on yleensä ennakoivaa kunnossapitoa lyhyempi.
5. Kunnossapidosta luopuminen,
jolloin rakennusosan annetaan vaurioitua ja korvataan uudella korjauskynnyksen ylittyessä.
Kuntotarkastajan taustat
Jan-Erik Tarpila
Arviointikäynnin suorittajalla on kokemus yli 500:n perinnerakennuksen restaurointihankkeen toteutuksesta sekä 15 vuoden kokemus kuntotarkastusten suorittamisesta sekä laaja-alainen tehtävään liittyvä koulutustausta.
- DI, TkT kand,
Aalto-yliopiston teknillinen korkeakoulu - Hirsirakentaminen ja rakennusrestaurointi,
Tredu & Takk - Rakennusmykologia ja makrobiologi,
Turun yliopisto & WinNova - Sopimusoikeus,
Aalto-yliopisto - Rakennusterveysasiantuntija RTA,
Rakennusteollisuuden Koulutuskeskus - Homekoiraohjaaja,
Kpedu - Korjausrakentaminen ja rakennusten kuntotutkimus,
Tampereen yliopisto
Lisätietoja kuntotarkastuksista ja kuntotutkimuksista
Jan-Erik Tarpila
jan-erik@tarpila.com
040 514 2335
http://www.hirsiperinne.com
SUOMEN HIRSIPERINNE 